Novinky z realitního trhu

Zákon o realitním zprostředkování

Červen 2016

Info o aktuálním stavu tvorby vládního zákona

- V lednu 2016 schválila vláda ČR věcný záměr zákona (ve spolupráci s dalšími subjekty vč. ARK ČR)

- Následně Ministerstvo pro místní rozvoj zpracovalo paragrafové znění návrhu zákona

- V současné době jsou zpracovávány připomínky vzešlé z připomínkového řízení

- Poté bude text předložen legislativní radě vlády a vládě, vládní návrh pak budou projednávat poslanci a senátoři.

Jaké cíle si zákon klade?

Cílem zákona je vytvořit novou právní úpravu vztahů v oblasti realitního zprostředkování, které nejsou dosud právními předpisy upraveny.

Nová právní úprava by měla zvýšit důvěru spotřebitelů v realitní služby a přispět ke snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu.

Chystaná právní úprava má především vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování.


Zejména má

  • definovat realitní zprostředkování a subjekty působící na trhu,
  • specifikovat podmínky pro výkon této činnosti z hlediska požadavků na odbornou způsobilost,
  • nastavit parametry profesního pojištění realitních zprostředkovatelů,
  • posílit ochranu práv spotřebitelů, zejména úpravou podmínek pro nakládání s jejich peněžními prostředky,
  • stanovit některá práva a povinnosti realitních zprostředkovatelů, odborně způsobilých osob, poptávajících a zájemců o realitní zprostředkování
  • charakterizovat smlouvu o realitním zprostředkování
  • upravit dozorové a sankční mechanismy.
  • stanovit podmínky pro vydávání osvědčení o odborné způsobilosti,
  • napomáhat kultivaci podmínek pro poskytování realitního zprostředkování,
  • sblížit podmínky pro poskytování realitního zprostředkování v ČR s ostatními státy EU, kde je tato činnost zpravidla upravena zvláštními zákony a pro její poskytování jsou nastavena jasná pravidla. V důsledku toho lze očekávat i zvýšení konkurenceschopnosti českých realitních zprostředkovatelů na jednotném evropském trhu.

Definice realitního zprostředkování a subjektů působících na trhu

Ze zkušenosti například ze Slovenska víme, že pokud se nepodaří správně vymezit všechny činnosti a každý subjekt, který se zabývá zprostředkováním nemovitého majetku a to nejen prodejů, nákupů, převodů ale i nájmů, podnájmů apod., pak bude zákon nejrůznějšími způsoby obcházen a nebude plnit svoji funkci.

Odborná způsobilost

Nemuselo by být až tak složité v řeči paragrafů vypracovat postup pro prokázání odborné způsobilosti, kvalifikačních, resp. kompetenčních předpokladů. Již bylo zmíněno například:

  • vysokoškolské vzdělání magisterského stupně se zaměřením na realitní činnost, právo nebo oceňování majetku, nebo
  • vysokoškolské vzdělání a 1 rok praxe v realitní činnosti, nebo
  • středoškolské vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v realitní činnosti, nebo
  • získání resp. prokázání znalostí v rámci profesní kvalifikace, která je v současné době vedena v Národní soustavě povolání pod názvem „Obchodník s realitami“, na základě zákona č. 179/2006 Sb., o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání a o změně některých zákonů (zákon o uznávání výsledků dalšího vzdělávání), ve znění pozdějších předpisů, případně zákona č. 18/2004 Sb., o uznávání odborné kvalifikace a jiné způsobilosti státních příslušníků členských států Evropské unie a některých příslušníků jiných států a o změně některých zákonů (zákon o uznávání odborné kvalifikace).

Profesní pojištění

Pojištění profesní odpovědnosti není běžným pojištěním odpovědnosti. Někdy si to aktéři trhu pletou zejména s tzv. obecnou odpovědností. Ne všechny pojišťovny na našem trhu mají produkt profesního pojištění pro realitní kanceláře v nabídce. Každý člen Asociace realitních kanceláří České republiky je již nyní povinně pojištěn. Toto profesní pojištění však neřeší, ani nemá řešit, pojištění úpadku nebo dokonce zpronevěru financí klienta. V některých fázích pracovních diskuzí se zpracovatelem návrhu zákona to není lehké vysvětlovat. To souvisí zejména s nastavením limitů pojištění. Ze zkušenosti s tímto druhem pojištění víme, že není nutné stanovovat zbytečně vysoké hranice a takto omezovat vstup do povolání kvalifikovaným a poctivým makléřům.

Nakládání s peněžními prostředky klientů

Zde podávala Asociace zásadní připomínku k návrhu. Navrhovatel předloženého paragrafového znění návrhu zákona totiž opomenul požadavek Hospodářského výboru PSPČR, aby zákon umožňoval zprostředkovatelům zřízení oddělených účtů. V této části nejde o to, aby realitní kancelář nemohla přijímat finanční prostředky klientů. Současné platné právní úpravy to přece umožňují v zásadě komukoli. Proč by měli zprostředkovatelé a jejich klienti o tuto možnost být ochuzeni (i takové byly názory totiž z některých připomínkových míst prosazovány). Jde zejména o to, aby zákon chránil spotřebitele před možnou insolvencí zprostředkovatele. To vyřeší zákon, pokud umožní, resp. uloží povinnost peněžním ústavům, zakládání oddělených účtů pro zprostředkovatele, pokud nakládají s penězi klientů, nikoli pouze vlastními (analogie např. s dražebníky).

Závěrem

Pokud budou zásady zákona přijaty, bude se jednat o výraznou změnu v naší legislativě. V současné podobě realitní kanceláře operují v rámci volné živnosti. Podle předkládaného návrhu bude realitní zprostředkování přesunuto mezi vázané živnosti. Pro realitní kanceláře, respektive pro realitní makléře to bude znamenat některá omezení, se kterými principiálně nelze nesouhlasit.

Asociace realitních kanceláří České republiky, resp. její pověření zástupci, budou usilovat o to, aby výsledný návrh chránil jak spotřebitele, tak slušné realitní zprostředkovatele. Hlavním cílem Asociace je, aby se zvýšil počet klientů, kteří budou v rámci realitních transakcí využívat služeb realitních kanceláří. To se může podařit jedině zvýšením úrovně poskytovaných služeb a také garancí, které nová úprava spotřebitelům, v rámci spolupráce s realitními kancelářemi, bude poskytovat. Trh sám o sobě to bohužel doposud v dostatečné míře nedokázal. My uděláme vše proto, aby byl návrh „čitelný“, nezneužitelný proti původním myšlenkám.

Ing. arch. Jan Borůvka
generální sekretář ARK ČR

Daň z převodu nemovitostí od 1.1.2014

V souvislosti s účinností nového občanského zákoníku od 1.1.2014 bylo nutné přizpůsobit také úpravu daně z převodu nemovitostí. Stávající zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je k 1.1.2014 zrušen a dochází k transformaci daně dědické a daně darovací pod režim daní z příjmů. Daň z převodu nemovitostí je nově nazývaná jako daň z nabytí nemovitosti. Podle nové právní úpravy zůstává poplatníkem daně u smluvních úplatných převodů převodce s tím, že nabyvatel je ručitelem daně. Oproti stávající úpravě se však strany mohou dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel.

Poplatník daně už nebude mít povinnost nechat vypracovat znalecký posudek. Pro určení základu daně se totiž již nebude cena sjednaná porovnávat s cenou zjištěnou podle znaleckého posudku, ale s třemi čtvrtinami ceny místně obvyklé, vycházející z cen nemovitostí v daném místě a čase při zohlednění druhu, účelu, polohy, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovitosti. Současně je však poplatníkům zachována možnost nechat si znalecký posudek vyhotovit – v takovém případě se bude cena sjednaná srovnávat s třemi čtvrtinami ceny zjištěné dle znaleckého posudku. Poplatník bude mít také možnost si od základu daně odečíst náklady spojené s vyhotovením znaleckého posudku.

Další novinkou je možnost uplatnění osvobození od daně pro případy všech prvních úplatných nabytí vlastnického práva k novým bytům a rodinným domům, včetně pozemků, jejichž jsou součástí. Oproti dosavadní úpravě však nově nebude podmínkou podnikatelská činnost, kterou je výstavba anebo prodej staveb a bytů, na straně převodce.

Omezuje se také rozsah písemností, které bude nutné k daňovým přiznáním přikládat. Přílohy budou moci být pouze ve formě prosté kopie.

Výše daně z nabytí nemovitosti zůstává nezměněná, a to 4 % ze základu daně.

Zdroj: Realitní časopis REAL SPEKTRUM GROUP a.s.